Распад СССР и появление новых государств, пере вод громоздкой государственной машины на рельсы рыночной экономики существенным образом сменили ориентиры всего строительного комплекса Алматы, объемов жилищного строительства с изменением по этажности и материалу стен.
Высокая вероятность сильного землетрясения в Алматинском сейсмоактивном регионе выдвигает на первый план проблему безопасности проживания населения, в частности, срочной реконструкции строительной базы Алматы с постепенной ориентацией на монолитное домостроение, создание индустриально ориентированной базы строительства малоэтажных домов с различной технологией и себестоимостью для их массовой реализации, как в городе, так и на селе.
Если в перспективных планах по городам Киев, Минск, Алматы доля малоэтажного строительства резко уменьшалась, а кое-где вообще исчезла, то сейчас повсеместно вспомнили преимущества таких домов. Анализ по материалам Генеральных планов Алматы, начиная с 1951 г., показал неуклонное снижение доли малоэтажной застройки с 95.1% (1-2 этажные) до 45.5% в 1984 г.
В перспективе, до 2010 года, намечалось снижение процента малоэтажного жилья до 15.3%. Подобная картина складывалась в сравнении и с другими городами СНГ. В недавней работе института «Алматыгенплан» («Схема резервирования территории для индивидуального жилищного строительства и размещение первоочередной застройки в г. Алматы» ГИП Залогина Т.Б., 1992 г.) доля коттеджной и усадебной застройки на период 1996-2000 годы составляет, с учетом современных реалий, 45% от общего объема вводимого жилья.
Еще ранее, градостроители Алматы при корректировке в 1990-1991 г.г. Генерального плана (1989 г.) выделили территории для индивидуальной застройки вокруг города с формированием самостоятельных районов со всей инфраструктурой.
Численность населения первого нового района (на землях совхоза «Пригородный») на основании заявок по предприятиям и райисполкомам определилась в 40 тыс. человек. Общая площадь под первую очередь малоэтажной усадебной застройки определилась в 820 га с объемом размещаемого жилого фонда 780 тыс.кв.м (при норме 19.5 кв.м. на 1 человека с приусадебными участками от 600 кв.м. до 1200 кв.м.).
На более отдаленную перспективу (2001-2010 г.г.) для Алматы необходимо еще около 1000 га для расселения 40-50 тыс. чел. и размещения 950-1125 тыс. кв.м. общей площади.
Для этих целей предполагалось изъять порядка 1580 га сельхозугодий совхоза им.Тюмебаева в Илийском районе.
Основные градостроительные требования к размещению новых районов определились в следующем:
— максимальное время транспортной доступности районов усадебной застройки (от центра города) не должно превышать 40 мин.;
— площадки под индивидуальное жилищное строительство выбираются на свободных от застройки участках, но прилегающих к существующим населенным пунктам;
— все районы индивидуальной застройки должны примыкать или быть максимально приближены к основным автомобильным или железным дорогам, являющимся продолжением главных внутригородских магистралей;
— необходимо обеспечить сбалансированность количества мест приложения труда по городу в целом и численность расселяемого в планируемой зоне населения в рамках имеющихся планировочных направлений.
Недоучет некоторых из этих положений привел к тому, что малоэтажное освоение земель совхоза «Пригородный» не дало тех социальных и экономических выгод городу из-за сильно рассеченного рельефа, отсутствия транспортных связей, неблагоприятного экологического фона и самое главное — площадки под малоэтажное жилье не соответствовали перспективным глобальным направлениям развития самого города.
Ретроспективный анализ развития малоэтажного индивидуального жилья в истории градостроительства многих стран показал интересные примеры отношения к данной застройке.
Известный американский архитектор Фрэнк Ллойд Райт одним из первых современных зодчих разглядел опасность «коммунизации» общества, стремился, прежде всего, к защите населения от «машины-монстра», в которую превратился большой город в эпоху машин. По его мнению, дети «тысячами согнаны в школы, построенные, как заводы, и организованы как заводы; в школы, воспитывающие людей, похожих друг на друга как овцы в стаде».
Расселение почти всех жителей бывшего СССР в однотипные крупнопанельные дома, не считаясь с этническими особенностями населения союзных республик, грозило массовой люмпенизацией людей, целиком зависящих от щедрот государства.
Одним из известных проектов Ф. Л. Райта был город будущего, охватывающего всю территорию страны – Brodacre City (1939 г.). В соответствии с его концепцией, Америка должна покрыться многочисленными автомобильными дорогами, связанными с небольшими аэродромами и дополнительными железнодорожными линиями с небольшими вокзалами. Население должно было жить исключительно в одноквартирных домах, расположенных в столь обширных садах, что на каждого человека приходилась бы территория площадью не менее одного акра (почти полгектара). Каждый житель имел бы возможность пользоваться различными формами обслуживания и выбрать любую работу на расстоянии не более 10-20 миль.
Изучение материалов развития малоэтажного индивидуального строительства в бывшем СССР выявил любопытные факты о 50% доле индивидуального строительства от общего объема в 1927 году. Причем 99.5% из них составили одноэтажные дома. Но со свертыванием в стране НЭПа, частный дом перестал вписываться в государственную политику, уступив место домам-коммунам, прообразам сегодняшних однообразных микрорайонов.
На сегодня в динамике ежегодного ввода жилфонда в г. Алматы наблюдается резкое снижение, в том числе крупнопанельного домостроения с 418 тыс.кв.м. в 1988 г. до 55 тыс. кв.м. в 1994 г. (рисунок ниже). Ал-матинскому домостроительному комбинату, появлению которого способствовало постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР» (1956 г.), в данный момент необходима государственная поддержка в коренной реконструкции и переоснастке технологического оборудования с упором на монолитное и крупнообъемное строительство и малоэтажное домостроение.
Подобное тяжелое положение сложилось не только в строительном комплексе Алматы. В Ташкенте, например, если раньше вводили в строй до 1 млн. кв.м. жилья, то в 1995 г. -250 тыс. кв.м. Более 40 строительных организаций резко снизили свои объемы почти до нулевой отметки.
В США 70% жилищного фонда — это дома, где проживает одна семья. Только менее 5% от всего населения проживают в высотных домах таких городов, как Нью-Йорк, Чикаго, Детройт, Бостон. 65% всех семей являются владельцами тех квартир, где они проживают. По данным 1990 г., если средний размер квартир (домов), находящихся в личной собственности в России, Грузии, Литве, Латвии, Эстонии равнялся 66.1, 97.8, 107.6, 99.4 кв.м. соответственно, то в США средняя площадь равнялась 150 кв.м. на тот же год.
Несмотря на то, что в Японии земля стоит очень дорого (1 кв.м. в районе Токио стоит 12000 долларов, а на отдаленном острове Хоккайдо — 2400 долларов), высокий уровень жизни позволяет значительной части японцев строить новые дома. Сейчас в них живет каждая вторая семья. Всего же по стране возводится в среднем 1.5 млн. односемейных домов и квартир в год. Учитывая высокую сейсмичность территории Японии, эти дома строятся в основном из дерева, где самой важной фигурой в процессе возведения дома является плотник: он зарабатывает около 40% всех расходов на строительстве дома.
В развитых государствах Запада, говоря о жилье, подразумевают «права», куда входят четыре основных принципа:
Основная политика в развитии нашего жилищного строительства — это максимальное участие всего населения. Строительство односемейных одноквартирных домов решает целый ряд политических, национальных, этнических, экономических и экологических проблем. Даже в более плотно населенных странах Европы форма односемейного расселения является преобладающей.
В России разработана федеральная целевая программа «Свой дом». То есть, возведение личных домов должно перестать быть только личным делом застройщика, а получило государственную поддержку. Вполне реально, по подсчетам экономистов, добиться того, чтобы стоимость 1 кв.м. в индивидуальном жилом доме не превышала среднего для региона 2-х месячного дохода на душу населения. В Москве, например, это 300 долларов за I кв.м. (вместо нынешних 600-1000).
Определяющим здесь будут два момента. Первый — выбор недорогих проектов малоэтажных домов и соответственно строительных материалов. В США, например, давно уже массовое жилье строится, из готовых типовых конструкций (вроде наших щитовых домов), а качество дома определяется не толщиной кладки, а применением легких и технологичных теплоизоляционных материалов.
Второй момент — взаимодействие застройщиков с местными властями. До тех пор, пока для частных домов будут давать неудобные территории, лишенные инженерной инфраструктуры, дорог, массовым этот вид строительства не станет (самый яркий пример — малоэтажная застройка на землях совхоза «Пригородный» у северо-западных границ Алматы). И самое главное — механизм долгосрочного кредитования застройщиков. Нигде в мире население не платит за жилье сразу всю сумму. Известное на Западе ипотечное кредитование с долгосрочным возвратом денег от 10 до 20 и более лет должно получить поддержку в Казахстане. В России, например, чтобы кредит был доступен для каждого застройщика, предлагается узаконить освобождение граждан от уплаты налогов на построенное жилье до полного погашения кредита.
Что должно предшествовать объективному процессу освоения свободных территорий вблизи границ Алматы и других городов Казахстана?
Как уже выше отмечалось, перспективные территории под индивидуальное жилье прилегают к развитым транспортным осям в системе расселения.
В Минске, например, выделили четыре зоны, где будут строиться индивидуальные жилые дома. Это примыкающие к городу поселки Михановичи, Колодищи, Фаниполь, Заславль. Что особенно важно — они примыкают к железнодорожным магистралям.
В Бишкеке, где проблема свободных и ровных территорий стоит особенно остро (в Киргизии лишь 10% территории — долины), так как вокруг расположены горы, холмы, поливные земли и промышленные зоны, одним из путей для развития малоэтажного строительства является активное освоение склонов холмов, окружающих город с юга и северных 10-ти балльных территорий.
Интересный экспериментальный жилой комплекс на адырах (прилавках гор) в восточной части Душанбе был представлен на одном из Всесоюзных конкурсов. Основная концепция проекта — создание полноценной жилой среды, учитывающей традиционные приемы ее формирования в условиях экстремальных летних температур и рельефа местности, с использованием современных методов возведения зданий.
Так как большая толща просадочности (более 60 м.) сдерживала освоение адырных территорий, вплотную примыкающих к городу, все объекты запроектированы в монолитном исполнении с использованием передвижной опалубки.
Почти те же проблемы наблюдаются в Алматы, окруженной ценными поливными землями, промышленными зонами и прилавками гор. Освоение же последних, потребует разработки специальных проектов домов, особых облегченных конструкций, усиление оснований и фундаментов.
Одним из существенных преимуществ малоэтажных домов является их малая капиталоемкость по сравнению, например, с крупнопанельными домами. Для строительства малоэтажного дома нужно меньше затратить металла и цемента, увеличивается материалоемкость местных ресурсов: глины, кирпича, извести, бетона и т.д. Кроме того, шлаки, золы, накопившиеся повсеместно в огромных количествах, все это пойдет в дело при малоэтажном строительстве.
Противники малоэтажного строительства выдвигают в качестве аргумента увеличение затрат на инфраструктуру: растягиваются инженерные сети, транспортные маршруты и т.д. Однако, в противовес сооружению сверхмощных инженерных объектов и сетей, которые ведут к снижению их надежности, к высокой стоимости и огромным единовременным затратам, необходимо развивать автономные, локальные системы инженерного обеспечения.
Ставка на строительство крупных инженерных объектов и, соответственно, протяженных коммуникаций, требующих огромных капиталовложений, привело к замораживанию проектирования ТЭЦ-3 на северных площадках и других сооружений, приостановке массового жилищного строительства на данных территориях.
Наблюдаемый в настоящий момент кризис в проектно-строительном комплексе Алматы, да и в целом по республике, носит временный характер. Переориентация бюджетных ассигнований на строительную индустрию, как одной из стержневых отраслей экономики — верный шаг в начало оживления всего народно-хозяйственного комплекса Казахстана.
Н. АУЖАНОВ – журнал «Тауар»
№1 январь/март 1997 г. — Стр. 35-39